07 mei 2017
Onlangs kreeg ik de vraag van potentiële kopers of het mogelijk was om de NVM No Risk-clausule op te nemen in de koopovereenkomst.
Met enige regelmaat wordt deze NVM No Risk-clausule gebruikt. Door gebruik te maken van deze clausule is de koper gerechtigd de koop te ontbinden indien men er niet in slaagt de ‘oude woning’ tijdig te verkopen. In deze situatie blijft de verkoper nog steeds afhankelijk van de verkoop van de ‘oude’ woning van de koper. Onderdeel van deze clausule is dat de verkoper zijn eigen woning ondertussen te koop aan mag blijven bieden in de hoop een koper te vinden die betere voorwaarden biedt.
Indien de verkoper zijn woning tegen een hogere prijs kan verkopen aan een andere partij, krijgt de eerste koper de keuze voorgelegd: of de eerste koper neemt de woning alsnog af, of de koopovereenkomst zal worden ontbonden. Indien de eerste koper ervoor kiest de woning alsnog af te nemen dan zal de koopovereenkomst binnen twee (werk)dagen onvoorwaardelijk gemaakt dienen te worden.
Hierbij doet de koper afstand van alle ontbindende voorwaarden, waaronder de NVM No Risk-clausule en het financieringsvoorbehoud. Indiend de koper hier niet voor kiest of geen keuze maakt, is de eerste koop ontbonden en voert verkoper de al met koper twee gesloten koopovereenkomst verder uit.
De NVM No Risk-clausule is zo opgebouwd dat de verkoper door mag gaan met de verkoop van zijn woning. De verkoper mag de eerste koopovereenkomst ontbinden zodra hij zijn woning aan een tweede koper heeft verkocht. ‘Verkocht’ betekent een door partijen ondertekende koopovereenkomst. Wij gaan er hierbij van uit dat zowel koper als verkoper een particuliere partij is.
Met het oog op de drie dagen bedenktijd van de tweede koper wordt vaak gewacht met de mededeling aan de eerste koper tot na het verstrijken van de drie dagen bedenktijd. Hiermee wordt voorkomen dat de tweede koper de koop ontbindt in de bedenktijd, terwijl de eerste koper ontbindt met een beroep op de NVM No-Risk clausule.
Eén van de lastigste vragen om te beantwoorden is hoe lang de termijnen van de clausules (No Risk en financieringsvoorbehoud) moeten worden. In de eerste plaats is dit een partijafspraak, koper en verkoper moeten hier samen goede afspraken over maken. Zo kunnen ze afspreken dat het financieringsvoorbehoud net zo lang duurt als de No Risk-clausule. Ook kan er een flexibel voorbehoud worden gemaakt, zodat het financieringsvoorbehoud zowel van de verkoop van de woning van koper afhankelijk is, maar ook een uiterste datum kent om onzekerheid over het aflopen van een voorbehoud te voorkomen.
De eerste koper kan weleens verrast worden doordat ze de keuze moeten maken of ze de koop onvoorwaardelijk willen maken. Het laten vallen van een financieringsvoorbehoud én de No Risk-clausule is immers niet voor iedereen mogelijk.
Aan de andere kant zou het voor een verkoper kunnen betekenen dat hij gebonden is aan de in zijn ogen ‘mindere’ partij. Als de eerste koper alleen afstand zou hoeven te doen van de No Risk-clausule, zit verkoper nog wel tot het einde van het financieringsvoorbehoud in onzekerheid of de koop doorgaat. Het voortzetten van de verkoop zou dan in de praktijk geen zin hebben. En zou koper alsnog ontbinden, dan is de ‘betere’ koper meestal al afgehaakt…
De NVM No Risk-clausule is een modelclausule. Uiteraard mogen partijen afwijken van de modelclausule, maar dit moet dan wel duidelijk worden afgesproken en vastgelegd.
Wilt u meer informatie? Neem contact met ons op via het onderstaande formulier en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.
Vul het contactformulier in. Wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.
U kunt ons ook bellen van ma. tot vrij. tussen 8.30 en 17.00.
